PRAKTISCHER LEITFADEN ZU DEN STEUERVERGÜNSTIGUNGEN FÜR IMMOBILIEN


ALLGEMEINE VORAUSSETZUNGEN FÜR ALLE STEUERVERGÜNSTIGUNGEN

Um Steuervergünstigungen nicht zu verlieren ist es äußerst wichtig, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Formalitäten, Auflagen und Termine (besonders die Zahlungsform) genau eingehalten werden, da bestimmte Fehler im Nachhinein nicht mehr berichtigt werden können.

STÜCKELUNG DES STEUERABZUGS UND DOKUMENTENAUFBEWAHRUNG
Alle Steuervergünstigungen müssen in 10 gleichen Jahresraten geltend gemacht werden.
Sollte der jährliche Steuerabzug höher sein als die jährliche Steuerschuld, so geht der Rest der jeweiligen Abzugsrate verloren, da er weder übertragbar ist noch rückvergütet wird.
Es ist nicht erforderlich, dass es sich um eine Erstwohnung handelt oder dass der Wohnsitz darin verlegt wird.

WICHTIG:Nachdem der Steuerbonus auf 10 Jahre aufgeteilt werden muss, gilt die Aufbewahrungsfrist sämtlicher Dokumente, sei es für Sanierungsarbeiten als auch für Energiesparmaßnahmen, für die gesamte Dauer der Kontrollfrist seitens des Steueramtes.

WER KANN DIE STEUERVERGÜNSTIGUNG IN ANSPRUCH NEHMEN?
All jene Personen, welche effektiv die Kosten getragen haben und auf denen die Rechnungen ausgestellt sind und zwar Steuerschuldner in der Eigenschaft als:

  • 1. Eigentümer (volles und nacktes Eigentum)
  • 2. Nutznießer
  • 3. Bewohner in unentgeltlicher Nutzung (Leihnehmer), wobei ein registrierter Leihvertrag vor Beginn der Baumaßnahmen schon bestehen muss und die Zustimmungserklärung des Eigentümers notwendig ist;
  • 4. Familienmitglieder (Gatte/in, Verwandte bis 3. Grad, Verschwägerte bis 2. Grad); mit Urteil des Kassationsgerichtshofes Nr. 26543 vom 5.11.2008 wurde zudem auch der/die nicht verheiratete in Lebensgemeinschaft lebende Partner/in als abzugsberechtigt anerkannt. Als Voraussetzung gilt für alle, dass diese schon vor Beginn der Baumaßnahmen als Mitbewohner im Meldeamt aufscheinen;
  • 5. Mehrfamilienhäuser / Kondominien
  • 6. Mieter (Zustimmungserklärung des Eigentümers erforderlich)
  • 7. Inhaber des Wohnrechtes (wie z.B. wenn im Falle der Scheidung lt. Richterspruch das Wohnrecht dem/r Partner/in als Nicht-Eigentümer/in zugesprochen wurde).

Sollten die Umbauspesen eine Wohnung betreffen, die teilweise auch gewerblich genutzt wird (z.B. auch als Büro), so ist der Steuerbonus nur auf 50% der Kosten zulässig.

Der Steuerbonus kann für jede einzelne Wohneinheit beansprucht werden. Sollte jemand mehrere Wohnungen besitzen, so kann er den Steuerabzug auch mehrmals verwenden. Sollten mehrere Eigentümer einer Wohnung die Spesen der Baumaßnahmen tragen, dann muss das Höchstmaß (z. Zt. 96.000 Euro für Umbau) aufgeteilt werden. Für Arbeiten an Gemeinschaftsanteilen kann pro Wohneinheit die maximale Obergrenze (derzeit 96.000 €) genutzt werden.

Handelt es sich um Baumaßnahmen, die sich auf mehrere Jahre hinziehen, gilt als Höchstgrenze der abziehbaren Spesen die Gesamtsumme.

VORSICHT: Bei Baumaßnahmen am Kondominium kann der Steuerbonus (50% oder 65%) nur in Anspruch genommen werden, wenn alle Kondominiumsbesitzer (Aufteilung nach Tausendstel-Tabelle) innerhalb der Fälligkeit der Vergünstigung ihren Anteil bezahlt haben.
Somit ist es Voraussetzung:
  • 1. dass alle Rechnungen für die entsprechenden Baumaßnahmen an den Gemeinschaftsteilen des Kondominiums auf das Kondominium lauten;
  • 2. dass der Verwalter diese Rechnungen in der vorgesehenen Form innerhalb der Fälligkeit der Vergünstigung bezahlt hat;
  • 3. dass jeder einzelne Kondominiumsbesitzer seinen Anteil termingerecht dem Kondominium überwiesen hat. Diese Bestimmung gilt seit der Reform des "Kondominiumsgesetzes" (Gesetz vom 11. Dezember 2012, Nr. 220) mit Wirkung ab 18. Juni 2013.
  • 4. dass die anteilmäßig getragenen Kosten von den einzelnen Kondominiumsbesitzern in ihrer Steuererklärung angegeben werden.

NEUE REGELUNG FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER "Mini-Kondominium"
(Gemäß Rundschreiben Nr. 11/E vom 21. Mai 2014 der Agentur der Einnahmen und Rundschreiben Nr. 3/E vom 2. März 2016)

Im Falle von Mehrfamilienhäuser, für die gesetzlich nicht vorgesehen ist, einen Verwalter zu ernennen (also Gebäude mit weniger als 9 Wohneinheiten) und welche mehr als einen Eigentümer haben, kann der Steuerbonus für Umbauarbeiten am Gesamtgebäude nur in Anspruch genommen werden, wenn die Abrechnung (Rechnung und Zahlungsform) mit der Steuernummer eines der Miteigentümer versehen wird, der im Auftrag aller Miteigentümer des Mehrfamilienhauses die Abwicklung dieser Baumaßnahmen durchführt. Damit hat die Agentur der Einnahmen mit Rundschreiben 3/E vom 2. März 2016 eine Vereinfachung der mit Rundschreiben NR. 11/E vom 21.05.2014 und Erlass Nr. 74/E/2015 erlassenen Vorschriften festgelegt. Demzufolge ist es nicht mehr notwendig, für diese Baumaßnahmen eine eigene Steuernummer für das Kleinkondominium zu eröffnen und es genügt, wenn alle Rechnungen und Banküberweisungen (die auf jeden Fall mit der gesetzlich vorgesehenen Begründung zu erfolgen haben) mit der Steuernummer des beauftragten Miteigentümers durchgeführt werden (siehe unsere Pressemitteilung vom 22.03.2016). Die anderen miteigentümer können ihren Spesenanteil mit dem entsprechenden Steuerbonus in ihrer Steuererklärung geltend machen, indem sie die Steuernummer jendes Miteigentümers angeben, der die Zahlung abgewickelt hat. Dabei muss in einer Eigenerklärung nachgewiesen werden, dass diese Arbeiten auf Gemeinsschaftsteilen des betroffenen Klein-Kondominiums durchgeführt worden sind.

Die Aufteilung der Spesen muss auf Grund der Tausendstel-Tabellen oder anderer Kriterien (gemäß B.G.B. Art. 1123 und folgende) durchgeführt werden.
Genauere Details erfahren Sie unter www.verbraucherzentrale.it unter der Kategorie "Aktuelles".

ART DER KOSTEN für welche der 50%ige Steuerabzug in Anspruch genommen werden kann - (einige Beispiele):
  • 1. außerordentliche Instandhaltungsarbeiten (wie z.B. Erneuerung der sanitären Anlagen wie Badezimmer, Dusche, Erneuerung der Elektroanlagen gemäß den neuesten Sicherheitsauflagen, Austausch von Wasser- oder Gasleitungen);
  • 2. Umbauarbeiten (wie z.B. Veränderung der internen Raumaufteilung, Installation oder Erneuerung einer Alarmanlage zur Erhöhung der Sicherheit, Austausch der Eingangstür mit einer Sicherheitstür, Umzäunung, Errichtung eines Aufzuges und Sicherheitsstiegen usw.)
  • 3. Wiedergewinnungsarbeiten; hierbei sei bemerkt, dass bei Erdbebenschäden in gefährlich ausgewiesenen Zonen der Steuerabzug 65% beträgt (betrifft Südtirol nicht);
  • 4. Abbruch und Wiederaufbau ohne Erweiterung
  • 5. behindertengerechte Anpassungsarbeiten für Personen mit Handicap
  • 6. Errichtung von Zubehör (z.B. Garage oder Stellplätze); Achtung: für diese Investition kann der Möbelbonus nicht verwendet werden;
  • 7. Reiner Materialankauf vom Bauherrn bei außerordentlichen Instandhaltungsarbeiten (hierbei ist der anzuwendende Mehrwertsteuersatz 22%)
  • 8. Energiesparmaßnahmen, dazu zählen neben den verschiedenen Wärmedämmungen auch der Austausch von Fenstern und Außentüren sowie der Einbau einer Photovoltaikanlage.
  • 9. Der Austausch eines Heizkessels wird gemäß Rundschreiben 3/E vom 2. März 2016 als außerordentliche Baumaßnahme eingestuft und berechtigt zum Steuerbonus von 50% für den Ankauf von Möbeln und Elektrogeräten bis max. 10.000 Euro.

Im Zuge dieser Arbeiten darf generell weder die Zweckbestimmung noch die Fläche noch die Kubatur der Wohneinheit verändert werden. Nur die Umrisse (sagoma) können seit in Kraft treten des Gesetzes Nr. 90/2013 abgeändert werden, sofern es sich nicht um denkmalgeschützte Gebäude handelt. Der Steuerabzug kann auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die Zweckbestimmung zur Wohnung erst durch die Wiedergewinnung erfolgt, z.B. wenn durch den Umbau eines Büros eine Wohnung entsteht. Die neue Zweckbestimmung muss explizit aus der Baugenehmigung hervorgehen.

Bei Teilabbruch, Umbau oder Wiedergewinnung von bestehenden Gebäuden mit Erweiterung kann der Steuerbonus nur für den bestehenden Teil in Anspruch genommen werden. Bei Totalabbruch und Wiederaufbau mit Kubaturerweiterung ist kein Steuerbonus möglich, da das Steueramt diese Baumaßnahme als Neubau einstuft.

Energiesparmaßnahmen können nur dann in Abzug gebracht werden, wenn die gesetzlichen Mindeststandards eingehalten werden (Zertifikat erforderlich). Dazu sei vermerkt, dass die Ausgaben für Energiesparmaßnahmen wahlweise entweder als Steuerbonus für Instandhaltung (50%) oder für Energiesparmaßnahmen (65%) verwendet werden können. Natürlich können für denselben Aufwand nicht beide Steuervergünstigungen beansprucht werden.

Achtung: Der Energie-Steuerbonus ist nicht kumulierbar mit öffentlichen Beiträgen (z.B. Landeszuschüsse), wohl aber jener für außerordentliche Instandhaltung, Wiedergewinnung, Umbauarbeiten usw. für den Teil der effektiv zu Lasten gebliebenen Kosten.

Zu den Spesen können auch jene für Amtsgebühren, wie z.B. Gebühren für Ansuchen und Ausstellung der Baulizenz, Erschließungsgebühren usw. (hierfür kann die Zahlung in freier Form erfolgen), Planung und die damit verbundenen Freiberufler-Leistungen gezählt werden, soweit sie mit der jeweiligen Baumaßnahme in Verbindung stehen.

WAS PASSIERT IM FALLE VON VERKAUF - SCHENKUNG - ERBSCHAFT?
Im Falle einer Veräußerung geht die Steuervergünstigung für die restlichen Raten auf den Käufer über, es sei denn, der Verkäufer vermerkt ausdrücklich im Vertrag, dass er die verbliebenen Abzugsraten selber beanspruchen will.

Im Falle einer Schenkung oder eines Tausches wird auch die Steuervergünstigung übertragen, mit Ausnahme eines ausdrücklichen Vermerkes im jeweiligen Vertrag, dass der Inhaber die verbliebenen Abzugsraten selber beanspruchen will.

Im Falle des Todes des Inhabers überträgt sich das Recht der Steuervergünstigung auf jenen Erben, welcher die Liegenschaft effektiv und direkt selbst nutzt. Sollte er die Liegenschaft nicht mehr selber nutzen (z.B. vermieten) verliert er das Recht des verbliebenen Steuerabzugs. Dies gilt nicht für den Möbel- und Elektrogerätebonus. Dieser verfällt im Falle einer Erbschaft.

Im Falle eines Mietvertrages bleibt die Steuervergünstigung immer beim Mieter, sofern dieser die Kosten getragen hat.

WIE MUSS DIE ZAHLUNG ERFOLGEN?
Die jeweiligen Rechnungen müssen auf jene Person ausgestellt werden, welche auch die Kosten trägt und die Zahlungen müssen in Form einer Bank- oder Postüberweisung durchgeführt werden unter Angabe folgender Daten:
  • 1. Zahlungsgrund (Art der Arbeiten - Gesetzesbezug, Rechnungsnummer und -datum)
  • 2. Steuer-Nummer des Auftraggebers der Zahlung (Begünstigter des Steuerbonus)
  • 3. Mehrwertsteuer-Nummer oder Steuer-Nummer des Begünstigten der Zahlung.
Ausnahme: Bei Ehegatten die gemeinsam Eigentümer eines Gebäudes sind und die Wiedergewinnungsarbeiten gemeinsam bezahlen, kann die Rechnung auch nur auf eine Person lauten, wobei auf der Rechnung angeführt werden muss, wer welche Kosten getragen hat.

1. STEUERVERGÜNSTIGUNG (50%) BEI INSTANDHALTUNGS-, SANIERUNGS-, UMBAU- UND WIEDERGEWINNUNGSARBEITEN VON WOHNUNGEN (TUIR 917, ART.16-BIS)

Vorausgeschickt, dass mit dem Stabilitätsgesetz 2016 (Nr. 208 del 28.12.2015) die derzeitigen Vergünstigungen bis 31. Dezember 2016 verlängert worden sind, möchten wir hier einen kurzen Überblick der z.Zt. anwendbaren Steuervergünstigungen geben, ohne Anspruch auf Vollständigkeit.

Bei Wohnungssanierungen besteht für den Steuerpflichtigen (mit Wohnsitz in Italien oder im Ausland) die Möglichkeit, einen Teil der bezahlten Kosten von der geschuldeten Einkommensteuer abzusetzen. Voraussetzung ist, dass man über ein besteuertes Einkommen verfügt und die entsprechenden Rechnungen innerhalb 31.Dezember 2016 bezahlt werden.

Die betreffenden Immobilien müssen im Gebäudekataster eingetragen oder deren Eintragung beantragt und die vorgesehene Gebäudesteuer ICI/IMU, falls geschuldet, entrichtet worden sein.

Gemäß der derzeitigen Gesetzeslage (siehe Gesetzesdekret Nr. 83/2012 und vom 4. Juni 2013 Nr. 63 umgewandelt in Gesetz vom 3. August 2013 Nr. 90 sowie Stabilitätsgesetze 190/2014 und 208/2015) können die vom Gesetzgeber anerkannten Kosten bis zu einem Höchstmaß von Euro 96.000 zu 50 Prozent in zehn gleichen Jahresraten von der Steuer abgesetzt werden, sofern sie innerhalb 31. Dezember 2016 bezahlt werden, wobei der Abschluss oder die Abnahme der Arbeiten zeitlich nicht von Bedeutung sind. Ab 1. Januar 2017 sind es dann wieder die ursprünglichen 36% bis zu einem Höchstbetrag von Euro 48.000 pro Einheit und Baumaßnahme.
Betroffen sind Baumaßnahmen für außerordentliche Instandhaltung, Sanierungen, Umbau und Wiedergewinnung von Wohnungen. Sollten die Arbeiten übers Jahr dauern so muss die Obergrenze der steuerlich zulässigen Ausgaben auch jene berücksichtigen, die seit Beginn der Baumaßnahme ausgegeben worden sind.
An Gemeinschaftsteilen von Mehrfamilienhäusern (Kondominien) sind auch die ordentlichen Instandhaltungsarbeiten absetzbar.

Hinweis: Bei Wiedergewinnungsarbeiten an Wohnungen, welche für private und gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeiten genutzt werden, ist der Absetzbetrag aufgrund der gemischten Nutzung nur für 50% der Aufwendungen zulässig.

Im Falle von Wiedergewinnungsarbeiten an denkmalgeschützten Gebäude ist der Steuerabsetzbetrag kumulierbar mit den Begünstigungen für diese Art von Gebäuden, allerdings reduziert auf 50%.

Der Steuerabzug kann auch dann erfolgen, wenn die Umbauarbeiten an gesamten Gebäuden seitens von Baufirmen oder Wohnbaugenossenschaften durchgeführt werden und diese innerhalb von 18 Monaten nach Ende des Umbaus die sanierten Wohnungen verkaufen oder zuweisen. Der Höchstbetrag beträgt hierbei 25% des Kaufpreises bis zum Höchstmaß von 96.000 Euro pro Einheit. Endtermin ist der 31.12.2016. für diesen Fall kann der Möbelbonus bis zu 10.000 € ebenfalls in Anspruch genommen werden.


(>>> weiter zu Teil 2)