Diritti & doveri in condominio

Il CONDOMINIO è dato dalla presenza sotto lo stesso tetto di più proprietà immobiliari; le disposizioni di attuazione del Codice Civile prevedono per gli immobili con più di 4 proprietari l'obbligo di un amministratore.

Chi può svolgere la funzione di amministratore condominiale?

La funzione di amministratore, rappresentante legale del condominio, può essere svolta da chiunque, anche da uno dei proprietari, senza obbligo di iscrizione in associazioni di categoria. Egli deve provvedere a richiedere all'Amministrazione finanziaria il codice fiscale del condominio, tenere la contabilità di entrate e uscite amministrando un conto corrente bancario intestato al condominio, redigere annualmente i bilanci preventivo e consuntivo, riscuotere i contributi alle spese, convocare almeno una volta all'anno l'assemblea ordinaria, dare esecuzione alle delibere dell'assemblea e redigere annualmente le dichiarazioni del sostituto di imposta e Modello Unico.
Ogni anno si dà luogo alla nomina (o riconferma) ovvero alla revoca dell'amministratore, deliberata dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'immobile.
Non esistono né albi ufficiali, né tariffe vincolanti per il lavoro svolto dall'amministratore (tranne quelle in vigore per gli iscritti negli albi dei dottori commercialisti, dei ragionieri e dei periti commerciali).

Ogni proprietario può disporre delle parti comuni (scale, cortili, androni) senza però alterarne la destinazione o diminuire l'uso che possono farne gli altri condomini. Deve inoltre contribuire alle spese necessarie per la loro conservazione, anche se non ne fa uso, rispettando le decisioni prese dalla MAGGIORANZA.

Non c'è una legge per il condominio?

Il REGOLAMENTO CONDOMINIALE stabilisce importanti regole di convivenza nel condominio: esse sono vincolanti per tutti e costituiscono la "legge" del condominio, soprattutto quando regolano aspetti non previsti dal Codice Civile e dalle Leggi ordinarie dello Stato.
Esso può essere deliberato dalla maggioranza semplice degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (regolamento assembleare) o dall'unanimità, (1000 millesimi) nel caso del più solenne regolamento contrattuale.

Molti aspetti della vita condominiale hanno formato oggetto di controversie; numerose le sentenze di tribunali di ogni grado. Per evitare liti inutili è sempre bene verificare la giurisprudenza sull'argomento, con particolare riguardo alle sentenze della Corte di Cassazione.

Perché pago spese condominiali più alte rispetto al mio vicino?

Quando si acquista un appartamento, il contratto di compravendita fa sempre riferimento al regolamento e alla TABELLA MILLESIMALE, che rappresenta le quote di possesso dei singoli condomini.

Su questa base verranno suddivise le diverse spese per la manutenzione delle parti comuni e le innovazioni per il miglioramento del loro uso. Ad appartamenti identici per metratura possono corrispondere valori millesimali anche profondamente diversi, poiché il calcolo dei millesimi avviene sulla base di coefficienti che esprimono:
  • la destinazione dell'immobile
  • il panorama e l'esposizione al sole
  • l'accessibilità (piano terreno, quinto piano senza ascensore…)

Quali le maggioranze previste?


Il Codice Civile prevede per le delibere assembleari presenze e maggioranze legate al tema trattato e alla modalità di convocazione, con procedure semplificate per la seconda convocazione.
Per questo la stragrande maggioranza degli amministratori prevede nell'avviso che va inviato a tutti i condomini almeno 5 giorni prima dell'assemblea una prima convocazione "pro forma" (ad esempio a mezzanotte), alla quale segue subito l'indicazione della seconda convocazione.
Quest'ultima deve avvenire a distanza di almeno un giorno dalla data indicata per la prima convocazione e a non più di 10 giorni dalla stessa.

Nell'avviso vanno specificate anche le materie che verranno trattate, così da permettere ai condomini di prepararsi e di specificare eventualmente la propria volontà a chi dovesse rappresentarli (mediante delega, generalmente ammessa).

Alcune maggioranze necessarie in seconda convocazione:
  • nomina o revoca amministratore:
    1/2 dei presenti (min. 1/3 proprietari)
    almeno 500 millesimi

  • compenso amministratore:
    1/3 proprietari
    almeno 334 millesimi

  • approvazione bilancio preventivo / consuntivo:
    1/3 proprietari
    almeno 334 millesimi

  • manutenzione ordinaria:
    almeno 334 millesimi

  • manutenzione straordinaria:
    almeno 500 millesimi

  • innovazioni che impediscano l'uso di beni comuni anche ad un solo condomino:
    unanimità

  • innovazioni per il migliore uso di beni comuni:
    1/2+1 dei proprietari
    almeno 667 millesimi

Cosa fare, se…

l'amministratore non convoca l'assemblea ordinaria da oltre 15 mesi?
È bene valutare se revocare l'amministratore.
Quando il ritardo nella convocazione supera i due anni e l'assemblea non riesce a prendere una decisione, anche il singolo condomino può chiedere al Giudice la nomina di un amministratore giudiziario.

si desidera verificare fatture, bollette o contratti intestati al condominio?
Qui la stessa giurisprudenza non è univoca, ma si propende in prevalenza per riconoscere un diritto del condomino in tal senso soltanto nei 5 giorni che precedono l'assemblea.

si vuole impugnare una delibera assembleare?
Va differenziato il tipo di delibera:
vi sono infatti delibere nulle da principio (mancanza quorum, materie non previste, condomini non invitati) e delibere annullabili (contrarie a leggi o regolamento).
Per queste ultime è necessario promuovere l'azione entro 30 giorni dalla data dell'assemblea condominiale - se presenti alla stessa - ovvero dalla data di ricevimento del verbale, nel caso non si abbia partecipato all'assemblea. Le delibere nulle non si sanano invece col passare del tempo, ma la nullità può essere fatta dichiarare dal Giudice in qualsiasi momento.

Ulteriori informazioni si trovano sul sito www.tutelati.it/condominio.htm.

Foglio informativo: WA46
Situazione al: 11/2002