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Comunicato stampa	Bz, 25/11/2013

Mutui prima casa: la rilevazione di novembre del CTCU
Cala il costo del denaro, ma le banche non trasferiscono i possibili vantaggi ai clienti
“Strana” soglia minima al 3%!

Mentre nel resto d'Italia la caduta dei mutui per l'acquisto della prima casa non si arresta (secondo un recente dato diffuso dall'ANCE - Associazione Nazionale Costruttori Edili, dal 2007 al 2011 il calo dell'erogato è stato del 60%), in Alto Adige gli ultimi mesi hanno dato qualche segnale di ripresa: nel 2° trimestre del 2013 il volume dei mutui erogati è cresciuto del 31% rispetto allo stesso periodo dell'anno passato. Le banche continuano tuttavia ad erogare mutui e prestiti con il contagocce e nonostante il costo del denaro sia ai minimi storici (tasso BCE 0,25% - Euribor 6 mesi, 0,32%), ancora molte banche propongono, per i mutui a tasso variabile, tassi “minimi”al 3%!

Il confronto del CTCU
Per la seconda volta nel 2013 il CTCU ha rilevato l'offerta delle principali banche sul mercato locale. Dal confronto emerge una stabilità dei tassi rispetto alla rilevazione precedente di giugno scorso. 
Per quanto riguarda i valori dei parametri di riferimento vi è stata una leggera variazione in aumento per i parametri IRS (tassi fissi), mentre rimangono sostanzialmente invariati i valori Euribor (tassi variabili). 
Anche se il denaro costa sempre meno - vedasi la recente riduzione del tasso BCE allo 0,25% - le banche fanno fatica a proporre tassi migliori di 6 mesi fa. Il gap fra i migliori tassi fissi e i migliori tassi variabili si aggira, per i mutui a 10 anni, intorno ad 1,50 punti percentuali (p.p.), mentre sui 20 anni si arriva anche ai 2,5 p.p. In altri termini, mentre oggi si può ottenere un tasso variabile sui 20 anni intorno al 2,75/3,00%, per avere un buon tasso fisso per la stessa durata bisogna pagare almeno un 5,25%.
I migliori tassi fissi a 20 anni sono quello della Cassa Rurale di Brunico con un 5,25% e quello della Cassa di Risparmio di BZ con un 5,375%, che hanno anche i migliori fissi sui 10 anni (su questa durata buona anche l'offerta del mutuo “superflash” della BTB dedicata a chi abbia meno di 35 anni, 4,90%). I migliori tassi variabili (indicizzati Euribor) a 20 anni sono invece quelli proposti da Unicredit (2,75%) e da Tiroler Sparkasse (2,75%), seguita dalla Banca di TN e BZ (2,92%). 
Da evidenziare, nel caso di tassi indicizzati all'euribor, la proposta pressoché “uniforme” al 3% di soglia minima (cd tasso floor) di varie Casse Rurali (Raiffeisen) assieme a Banca Popolare dell'Alto Adige e Cassa di Risparmio di Bolzano, che lascerebbe supporre quanto meno una sorta di “patto di non belligeranza”, nell'attuale condizione di costo del denaro “ai minimi storici”. Della serie: se la BCE fa pagare alle banche il denaro allo 0,25%, noi (le banche) lo facciamo pagare come “minimo” al 3%, meno non è possibile. Il commento del CTCU: “strano”! Ma non si dovrebbe trattare comunque di un “tasso indicizzato” e quindi variabile e quindi con vantaggi anche a favore dei mutuatari? Se il costo del denaro dovesse rimanere così basso per lungo tempo, ci si chiede quali siano i reali benefici nello stipulare un tasso indicizzato, in presenza di una soglia minima?  

Altre considerazioni
Le banche finanziano solo una parte del costo di acquisto di un immobile. Se alcuni anni fa, ad esempio, per comprare una casa di 200.000 euro le banche concedevano anche fino al 90% del costo (a volte anche il 100%), oggi molti fanno fatica ad ottenere un mutuo per la metà o il 70% del prezzo di acquisto. Questo significa che l'acquirente di un'abitazione deve possedere già almeno il 30 – se non addirittura il 50% - del costo di acquisto della casa.
Le banche valutano con criteri molto più restrittivi che in passato la clientela che richiede un prestito o un mutuo (non sempre è comunque un male) e richiedono maggiori garanzie. L'ipoteca a volte non basta più e aumentano i casi in cui le banche richiedono garanzie suppletive (ad esempio fideiussioni o polizze vita). Importante che chi si accinge ad acquistare la prima casa, analizzi bene la propria situazione finanziaria e sia certo di riuscire a rimborsare nel tempo il denaro preso a prestito (vedi sul sito del CTCU il “libretto contabile online”), per non cadere in una situazione di sovraindebitamento.

I calcolatori del CTCU
Oltre ai consueti consigli per la scelta del mutuo (vedi sito www.centroconsumatori.it sotto “Servizi finanziari – Il finanziamento della casa”), il CTCU ricorda che sullo stesso sito è possibile accedere a diversi calcolatori on line, utili strumenti di pianificazione e controllo per il proprio budget familiare. Fra detti calcolatori vi è anche quello che permette di valutare se il tasso applicato al proprio mutuo nel corso degli anni sia in odore di “usura”: alla luce di un'importante recente sentenza della Corte di Cassazione, si ricorda infatti che nel calcolo del tasso effettivo del mutuo ai fini dell'usura va considerato anche il tasso di mora previsto nel contratto. Il CTCU sta già esaminando casi di mutui stipulati negli anni passati da sottoporre al vaglio dei Tribunali. La posta in gioco è molto alta e può arrivare finanche al rimborso di tutti gli interessi pagati, in caso di interessi “usurari”!