Verbraucherzentrale Südtirol
Medien-Information	Bz, 27.01.2015

Wohnbaudarlehen in Südtirol: Vergleich Jänner 2015
Mit kostenloser Umschreibung von Niedrigzinsen profitieren und auch die Zinsuntergrenze vermeiden
Tausende Euro Sparpotential

Zweimal pro Jahr vergleicht die VZS das Angebot am lokalen Markt in Sachen Wohnbaudarlehen für Erstwohnungen. Leider konnte voriges Jahr kein tatsächlicher Vergleich durchgeführt werden weil uns hiesige Banken, aufgrund einer von uns initiierten Eingabe an die Aufsichtsbehörde keine marktüblichen Darlehensangebote ausgehändigt haben. Um den Vergleich trotzdem durchzuführen ging ein Mitarbeiter der Verbraucherzentrale inkognito zu den Banken und holte, wie jeder andere Kunde, Angebote ein. Die den Banken vorgestellte Ausgangslage war folgende: ein junges Paar (unter 35 Jahre) will eine Wohnung um 250.000 Euro kaufen, die Darlehenshöhe beträgt 100.000 Euro und das Nettoeinkommen beider beläuft sich auf 35.000 Euro, die Laufzeit wurde einheitlich auf 15 Jahren festgelegt. Der aktuelle Vergleich zeigte große Differenzen: so konnten z.B. beim variablen Zinssatz Unterschiede von 1% beobachtet werden.

Unterschiede bei den Gesprächen
Auch bei den Gesprächen für die Angebotsbeschaffung gab es große Unterschiede. Einige Bankangestellte versäumten es, die Notarpesen für die Eintragung der Hypothek als zusätzliche Spesen anzuführen, oder unterstrichen den nominalen Jahres-Zinssatz und nicht den TAEG als Vergleichszinssatz. Wenige Banken wiesen darauf hin, dass die obligatorischen Versicherungen (Brandschutz) auch von anderen Anbietern bereitgestellt werden können. Auch die Möglichkeit von Landeszuschüssen wurden bei den Gesprächen oft „vergessen“.

Entwicklungen am Markt
Am Markt scheint sich in den letzten Monaten einiges getan zu haben. Die Zinssätze sind dank der Nieder-Zinspolitik der europäischen Zentralbank merklich gesunken. Bei manchen Bankinstituten findet man „Spreads“ von unter 2%. Acht zu geben ist auf die fakultativen Versicherungen, welche in die Angebote „hineingepackt“ werden, und die Kosten des jeweiligen Kredits merklich steigern können.

Nicht vergessen: die Darlehen können ersetzt werden
Falls Ihr Darlehen eine Untergrenze, oder andere Banken bessere Konditionen (geringeren Spread oder keine Aufrundung) aufweisen, kann mittels der sogenannten „Surrogation“ das bestehende Darlehen kostenlos auf eine andere Bank übertragen werden. Wir haben nachgerechnet, und die Sparpotentiale sind wirklich beachtlich. Wenn man von einem bestehenden Darlehen mit Restschuld 100.000 Euro und Restlaufzeit 15 Jahre ausgeht, ergeben sich folgende Unterschiede bei Spesen und Zinszahlungen:

Darlehensart	Gesamtkosten für Zinsen und Spesen in 15 Jahren	
Darlehen zum variablen Zinssatz (mittlerer Marktdurchschnitt laut Dipartimento Tesoro 3,45%)	€ 28.237,43	
Darlehen Bank für Trient und Bozen Euribor 1M/360 + 1,850% Spread (angewandter Zinssatz TAEG = 2,112%)	€ 16.762,20	
Darlehen mit Zinsuntergrenze 3% (angewandter Zinssatz = 3,3%)	€ 26.918,25	

Die Zahlen zeigen, dass beim Wechsel von einem „marktdurchschnittlichen“ variabel verzinsten Darlehen zum „besten“ Angebot des Vergleichs knapp 11.475,22 auf 15 Jahre gespart werden können – eine stolze Summe. Aber auch ein Wechsel von einem Darlehen mit 3% Untergrenze zu diesem Angebot brächte eine Ersparnis von mehr als 10.156,05 € auf 15 Jahre!

Beigelegt die Tabelle (im PDF-Format) mit den Details des Vergleichs.

Staatlicher Garantiefonds
Wie die VZS berichtete, gibt es einen staatlichen Garantiefonds, der die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers erhöht; dies sollte zu einem niedrigeren Zinssatz führen als der marktübliche. Der Fonds springt ein, falls der Kreditnehmer das Darlehen nicht mehr bedienen kann. Eine in Südtirol aktive Bank, die dem Fonds beigetreten ist, ist die Unicredit Spa.
Die Zugangskriterien sind:
•	Die Höhe des Kredits darf nicht 250.000 Euro übersteigen
•	Das bereinigte Familien-Einkommen (ISEE) darf nicht höher als 40.000 Euro sein.
•	Die Wohnung darf die Nutzfläche von 95m² nicht überschreiten.
•	Die Immobilie darf nicht in die Katasterkategorien A1 (Herrschaftliche Wohnung, A8 (Landhäuser, Villen) und A9 (Schlösser) fallen. 

Wer hat Zugang zu diesem Fond:
•	Verheiratete Paare, nicht verheiratete Paare mit Kindern und Familien mit nur einem Elternteil und minderjährigen Kindern.
•	Einer der Begünstigten darf über 35 Jahre alt sein.
•	Mieter von Wohnungen des Wohnbauinstituts

Weitere Informationen auch auf http://www.dt.tesoro.it/it/news/fondo_garanzia.html (in italienischer Sprache).

In der VZS ist eine eigene Beratung für den Bereich „Darlehen und Kredit“ im Rahmen der Beratung über Finanzdienstleistungen verfügbar (gegen Terminvormerkung unter Tel. 0471-975597).